Waarde van een huis opzoeken: kadaster, Statbel en andere bronnen

Kan je de waarde van een huis zomaar opzoeken?

Nee — individuele verkoopprijzen per adres zijn in België niet openbaar. Wat je wél kan opzoeken, zijn drie soorten officiële gegevens die samen een goed beeld geven: het kadastraal inkomen van je eigen woning, de mediaanverkoopprijzen per gemeente (Statbel/FOD Economie) en de kwartaalcijfers van de notarisbarometer. Hieronder lees je wat elke bron precies zegt — en wat niet.

Het kadastraal inkomen (KI): wat het wél en niet zegt

Het kadastraal inkomen is geen marktwaarde. Het KI is een fictief jaarlijks huurinkomen dat de FOD Financiën aan elk onroerend goed toekent, gebaseerd op de huurmarkt van referentiejaar 1975. Het wordt geïndexeerd en dient als basis voor de onroerende voorheffing en de belasting op onroerende inkomsten — maar twee woningen met hetzelfde KI kunnen vandaag totaal verschillende marktwaarden hebben.

• Waar vind je het KI? Op je aanslagbiljet onroerende voorheffing, of online via MyMinfin (FOD Financiën). Het KI van andermans woning kan je niet opzoeken.
• Waarom het toch nuttig is: een laag KI (onder 745 euro niet-geïndexeerd) kan recht geven op een verminderd tarief van de onroerende voorheffing, en het KI speelt een rol bij registratierechten in bepaalde situaties.
• Wat het niet doet: de waarde van je huis "berekenen via het kadaster" is dus niet mogelijk — het kadaster registreert eigendom en KI, geen actuele marktprijzen.

Statbel en FOD Economie: officiële verkoopprijzen per gemeente

De betrouwbaarste openbare bron voor woningprijzen is Statbel, het statistiekbureau van de FOD Economie. Statbel publiceert per gemeente de mediaan- en gemiddelde verkoopprijzen van huizen en appartementen, gebaseerd op geregistreerde verkoopakten — dus effectieve verkoopprijzen, geen vraagprijzen.

Je hoeft die tabellen niet zelf uit te pluizen: op onze pagina's met woningprijzen per gemeente vind je voor elke Vlaamse gemeente de gemiddelde en mediaanprijzen van huizen en appartementen, inclusief de evolutie over de jaren en een vergelijking met buurgemeenten.

Daarnaast publiceert de Federatie van het Notariaat elk kwartaal de notarisbarometer, met gemiddelde prijzen en markttrends per provincie op basis van notariële aktes. Handig om te zien of de markt in jouw regio stijgt of afkoelt.

Let op met vraagprijzen op immosites

Zoekertjessites tonen vraagprijzen, geen verkoopprijzen. Het verschil loopt vaak op tot 5 à 10%: een woning die te hoog geprijsd staat, verkoopt uiteindelijk onder de vraagprijs — of helemaal niet. Gebruik zoekertjes dus vooral om het aanbod in je buurt te vergelijken (type, staat, EPC, perceel), en baseer je waarde-inschatting op mediaanprijzen van effectieve transacties.

Van openbare data naar de waarde van jouw huis

Mediaanprijzen zeggen iets over de markt, niet over jouw specifieke woning. Een instapklare woning met EPC-label A in een gewilde straat zit ver boven de gemeentemediaan; een te renoveren woning eronder. Zo combineer je de bronnen:

1. Bekijk de mediaanprijzen in je gemeente als referentiekader.
2. Doe een gratis online woningschatting: die vertrekt van jouw adres, oppervlakte, EPC en woningkenmerken en geeft een waarde op maat in plaats van een gemeentegemiddelde.
3. Verfijn met de prijs per vierkante meter van vergelijkbare, recent verkochte woningen — de volledige methode lees je in waarde woning schatten.

Veelgestelde vragen